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Originally posted by d228216 at 2007-8-11 12:02 PM:

任志光係人材, 不温不火, 不急功近利, 市道差果陣會得保本, 市道好不忘穩陣.
佢正係港式穩健理財既典型例子.

次按問題揮之不去

施永青
2007年7月30日

「要出事的，遲早總要出事。」這句說話套用在美國次級按揭問題上該不會錯。

次級按揭問題剛呈現的時候，我就在本欄寫過文章，指這個問題不會一次過了結，而且會進一步深化，不斷地困擾市場，成為淡友借題發揮的好題目。這個判斷至今依然成立，類似上周的小型股災，今後兩年，相信還會反覆出現；次級按揭問題，對金融市場，將如冤鬼纏身那樣揮之不去。我說今後兩年，自己也有點擔心，是否說得太長一些。在金融市場，通常消息一曝光，其影響力就會很快地在價格上反映出來，翻炒的消息不可能有這麼大的影響力，次按問題真可能延續這麼久嗎？

如果次按問題是一次過爆大鑊，問題當然不會拖太長時間，但當前世界經濟的大環境，在中國的推動下，主趨勢依然向上。因此，美國在次按問題的困擾下，經濟依然有三個百分點左右的年增長率，而就業情況也時有改善。這種環境，足以抵銷次按問題的破壞力。

因此，次按問題僅足以為經濟發展帶來困擾，而不足以扭轉經濟向好的主趨勢。當人們依然有工做，並且有望可以加薪的時候，對前景自然較有信心。在這種樂觀的情緒下，出事的只會是那些真的沒有能力承擔貸款利息的人，而那些有能力的人就不至於受恐懼情緒所拖累，而加入拋售行列。因此，我估計今次股價大跌亦只是一場幅度較大的調整，未必會改變上升的主趨勢。

然而，過去美國的確在次按問題上犯了嚴重錯誤 — 貸款不審慎，把太多錢借了給一批根本沒有能力承擔利息的貸款者。現在樓價已無力再升，貸款者已不能利用樓價上升去加按，借新債去還舊債。加上近期二手市場的成交也減少了，出事的人想賣樓還債也有困難。結果是拖欠還款的愈來愈多。幸好有能力還款的人，並沒有加入削價拋售的浪潮，故美國樓價並沒有出現插水式的狂跌，反而有條件慢慢軟著陸。

由於次按問題已經暴露，專做次級按揭的公司已沒有新的水源供應 — 次級按揭無法透過證券化在市場集資。買家買樓靠的主要不是自己的積蓄，而是靠按揭貸款，沒法貸到錢，樓市自然欠動力，套現就愈加困難。因此，次級按揭問題還會不斷深化，問題至今沒有完全解決，一直要等無力承擔貸款利息的人都把手上的樓宇賣掉後，次級按揭問題才算完全了結。這過程需要多少時間？兩年看來並不算太長。

(轉載自 2007年 7月 30日 am730 C觀點 )

次按危機禍起證券化

施永青
2007年7月31日

按揭證券化為房地產市場開拓出龐大的資金來源，但有其利必有其害，亦種下借貸過度寬鬆的危機。

按揭在未證券化之前，房地產買家的資金來源主要來自銀行與財務公司，而銀行與財務公司的資金則來自存戶的存款。存款雖分活期與定期，但即使是定期，也不過定三幾個月，只屬於可作短期運用的錢；然而銀行卻拿這些錢去作按揭貸款，還款期長達十多二十年，以短錢作長借，本身已隱藏危機。一旦存戶齊齊要提款，銀行一時何來這麼多的錢還給存戶。

按揭證券化的出現，正好解決了這個短錢長借的矛盾。從此，銀行做了按揭生意後，可以不用自己坐盤，而是把原先承辦的按揭，變身成為有抵押成分的債券，在金融市場集資，賣給散戶。這樣，銀行一樣可以賺息差與管理費，但風險卻轉嫁了給散戶。

按揭證券化之後，財力不足的小銀行，一樣可以做大量按揭生意，自己的錢不足，就把先前承辦的按揭證券化，在金融市場套回資金後，又可貨 (錢 )如輪轉，不斷承接新的按揭生意。

這種情況加劇了銀行之間的競爭。過去大銀行不用怕小銀行搶生意，因為小銀行根本沒有多少錢可以做按揭生意。但按揭證券市場活躍起來之後，小銀行的資金一樣源源不絕，對大銀行的生意造成威脅。

過去，銀行做按揭生意都非常審慎，既要找獨立的測量師為抵押品估值，又要詳細審查貸款者的持續還款能力。但現時按揭的風險已可轉由買按揭證券的散戶承擔，銀行為了搶生意就只好愈來愈進取，很多歷史上遺留下來的按揭審批準則，都被一一放棄，嚴格審核的公司，根本無法接到生意。結果劣行排擠良行，以至瞎批胡借成了行內普遍的競爭手段。

這種情況在次級按揭方面尤為嚴重。這批客戶，本身還款能力不足，又缺乏自知之明，加上銀行的慫恿，有得借就盡量借。結果，他們借的錢，大部分都超逾他們的經常性收入的還款能力，以至危機早種。

另一方面，對證券市場的小投資者來說，他們不會、亦不可能，在買按揭證券之前，逐一去審核貸款人的還款能力。他們看到的只是那隻按揭的利息較高。次級按揭一般都可以收取較高的利息，都很容易成為投資市場的寵兒。

不要說小投資者，連匯豐這種相對保守的銀行，一樣會受不住引誘去收購專做次級按揭的 Household，小投資者就更加缺乏危機意識。於是在小投資者的盲目追捧下，次級按揭的危機就進一步深化。現在看來，不但小投資者要為他們的盲目投資付出代價，整個社會都要為對按揭證券化的機制錯誤付出代價。

(轉載自 2007年 7月 31日 am730 C觀點 )