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標題: 賣樓愈少賺錢愈多,　可能嗎？ [打印本頁]

作者: 0000001 時間: 2008-4-19 02:24 PM 標題: 賣樓愈少賺錢愈多,　可能嗎？

根據最新公布的數字，私人住宅供應，有持續滑落趨勢，反映地產商無論興建或銷售樓宇的意欲偏低，有業界解釋，賣樓意欲低，是因為土地供應不足，既然買地困難，不如惜售以待善價而沽。不過，買地難固然是惜售原因之一，但利息偏低，以至現時上市公司會計制度，根本不鼓勵地產商「貨如輪轉」式賣樓，亦造成新樓供應減少。

　　為了吸引地產商勾地，政府在勾地表的土地不斷增加，但現實是地產商勾地，連續多個月均未到價，於是出現業界質疑政府土地供應不足，政府又認為業界出價偏低。

　　從過去經驗，每次有官地勾出，成交價都較勾地價為高，而且經常出現大幅搶高的情況，從成交價遠比勾地價為高，似乎很難說政府不願推出地皮，那麼，為何地產商不願意出價慷慨一點，勾地出來呢？

　　會計新制不鼓勵薄利多銷

　　地產商勾地出手不夠高，一個理由是勾地者不等如是買地者，從商人角度，自己出手勾地，或多或少承擔風險，但拍賣卻不一定成功，入高價申請，豈不是冒險為他人作嫁衣裳？

　　除了勾地機制外，有一個較少人談論的原因，影響了地產商投地、起樓以至賣樓的積極性，就是上市公司的會計制度的改變。過去，地產公司的盈利，主要來自賣樓收益，用作銷售的樓宇一日未賣，一日都未能入帳，至於未賣或收租物業升值，只能撥入重估盈餘，在昔日的會計制度下，地產公司要賺錢，只有賣樓，於是地產商盡量希望多買地、多起樓，甚至採用貨如輪轉、薄利多銷的策略。但現在的會計政策，無論物業是出售抑或保留，都會進行估值，重估後計入盈利，所以只要物業估價向上，就算賣樓數目不足，盈利一樣可以增加。

　　在舊的會計模式下，地產商要向股東交代，每年都要賣出一定數量的樓宇，方便把利潤入帳，有時甚至不惜「劈價」賣樓，但在新的會計制度下，無論樓宇賣或不賣，對盈利影響都不再和以前一樣，更遑論劈價賣樓可能影響估值，得不償失。按照現在的遊戲規則，既然賣樓已經不易，又沒有逼切「平賣」的誘因，試問地產商又何必冒險高價勾地呢？

　　息口低廉有利持貨等好價

　　理論上，如果樓宇供應減少，樓價乾升，在新的會計制度可以把估值當作盈利下，不賣樓可能比賣樓賺得還要多。不過，地產商持有地皮物業，要支付利息成本，如果利息高企，仍要考慮利息成本，但現時香港地產商大部分負債偏低，而且息口又處極低水平，自然令數口甚精的地產商，寧願坐貨等升值的誘因。

　　本來，上市公司要求每年都把名下物業按市值重估，目的是想讓投資者看清楚公司的財政狀況，但實施多年，公司賺錢有多少來自重估，有多少來自賣樓，反而令到部分投資者覺得眼花繚亂，而新制令到地產公司盈利，慢慢變得受估值影響，多過受賣樓影響，則是另一個副作用，至於將來會否出現賣樓愈少，樓宇估值愈高、錢賺得愈多的怪現象，則尚待觀察。

　　住宅供應逐年減少，已經成為趨勢，這個現象短期不會扭轉，尤其現在利息偏低，通脹又高，幾個因素都令地產商不急於賣樓，尤幸是本港落成的住宅數目與家庭數目相若，市民不愁無瓦遮頭，加上幾年前落成的單位充裕，供應減少的效應才不致太嚴重。

星島社評

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