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標題: 情侶月入各3萬，望30歲前買2樓，元老點評? [打印本頁]
作者: 講獨男    時間: 2018-8-1 05:57 PM     標題: 情侶月入各3萬，望30歲前買2樓，元老點評?

香港冇窮人系列     



個案主角：D.C.和女友今年大學畢業。D.C.找到一份見習行政人員（Management Trainee）的工作，女友則快將成為護士，二人月入各3萬元。他們有儲蓄約10萬元。
理財目標：在25歲時買樓自住，再在30歲前買樓收租。自住物業首選港島或九龍，面積200至400平方呎，收租物業則無限制。他們在達成置業目標前不會結婚，而在結婚前會一直和父母同住。

D.C.你好！多謝你的來信！D.C.的理財目標是在25歲首次置業，和在30歲再購置物業作投資及資產增值之用。他們還打算在置業之後才結婚。其實結婚是非常感性的決定，是男女雙方對愛的承諾和付出。究竟是否真的必須先擁有個人物業，才策劃及舉行結婚儀式，個人認為並沒有太大的關連。只要在策劃婚禮時，男女雙方能就婚禮的開支及首期儲備達致平衡和共識，便能隨時策劃婚禮。以下我將會從6大重點出發，看看他們可以如何達成目標。
D.C.的來信並沒有清晰說明他們每個月的現金流狀況，基於他們剛投身社會，家庭負擔應該不重，故此希望他們能好好善用及珍惜現在的好時機，全力為置業儲蓄。若雙方能在未來8年，維持將收入的50%作首期儲蓄，將會成為資產增值的最大動力。現時二人月入各3萬元，作簡單儲蓄預算，每人每月可儲1.5萬元。即使不作任何投資選擇，3年後二人的儲蓄本金已達108萬元，相信購置一個500萬元的單位是可行的。

建議首置以500萬元為目標
以現時二人的負擔能力，在平衡個人開支的情況下預算，建議他們考慮購入500萬元或以下的單位，作為首次置業之用。當然以現時的樓價水平，要購入500萬元或以下的單位，不論在地區、樓齡和樓宇質素方面，選擇實在是寥寥可數。但希望他們明白，我的建議是基於他們的實際狀況作分析。始終他們還非常年青，而且香港的經濟和樓市發展實在有太多的未知之數。若果他們的經濟狀況在數年內有大躍進，而香港樓市又有突發性的事件發生，現時的假設便需要調整。
目前有兩大市場會提供500萬元或以下的物業，包括：
只要D.C.好好把握機會和儲蓄首期，置業之日絕對指日可待。

首期重要 也別忘了供樓負擔
現時D.C.只是欠缺一幅清晰的藍圖，為將來作更周詳的理財策劃。對於未來，他必須慎重考慮個人的事業發展，及是否需要動用資產進修以自我增值。若他有進修增值的需要，便必須在個人儲備中預留足夠金額。
至於置業上車，實在無法預測未來的樓市狀況，以及政府和相關機構對置業人士的要求及配套。有見及此，我建議D.C.與女朋友先在沒有太大家庭及經濟負擔時，盡量提升個人資產能力，當二人資產達到約130萬元的目標儲蓄時，可因應當時的收入及樓市狀況，考慮能否承擔置業後的供樓及雜項開支。對於首次置業的年輕人來說，儲備足夠的資金作首期之用固然重要，但請不要忽略供樓按揭是長遠的經濟負擔，務必在置業前深思熟慮自己的財政狀況和可承受能力，才簽署任何置業相關的承諾文件。

置業開支如何預算

以現時購入500萬元的物業，及付出20%首期的標準來說，在首期方面尚可在3年後達標。但銀行在批核按揭時，對按揭申請者的個人總收入要求，需達到每月3.8萬元或以上才符合標準。D.C.預期3年後每月收入可達4萬元，相信可以達標。倘他在默默儲蓄首期之餘，能持續提升個人的工作能力和收入，相信能更輕易上車。
首期預算安排
樓價：500萬元
首期：100萬元（樓價的20%）⋯A
地產代理佣金：5萬元⋯B
印花稅：15萬元⋯C
置業支出總額：（A+B+C）= 120萬元
按揭供款預算安排
按揭金額：400萬元
還款年期：30年
按揭利率：4%（預算3年後低幅度的加息情況）
每月供款：19,500元（巳加按揭保險每月供款費用）

倘工作忙 投資首重彈性
基於工作關係，D.C.未必能隨時捕捉投資機遇，所以我建議他在選擇投資方案作儲蓄增值時，必須先考慮儲蓄計劃對現金流的彈性，其次是個人的投資經驗和風險承受能力和，最後才是投資回報。
當然儲蓄年期的長短，需要因應理財目標而釐定。不要盲目跟風及胡亂投資在自己不太了解的高風險投資產品上，因為結果往往是本末倒置、得不償失。現時D.C.與女朋友各手持10萬元現金，可先留作現金流儲備。投資方面，相信波幅偏低的每月派息股債混合基金，會是其中較合適的選擇。我建議他們可將每月合共3萬元的定額供款，投資在一些每月派息的美元高收益債券基金，儲蓄期為3年。以現時每年平均回報為6厘，因為其彈性高及可每月收息，3年後應可儲蓄資產約118萬元作置業首期。
坦白說，現時香港樓價高企，更屢創新高，D.C.在未來的日子，要多留意心儀地區的樓價走勢，好讓日後當樓市波動及出現回落跡象時，好好把握機會購置心儀單位。

置業收租 言之過早
相信D.C.必須循序漸進先購入自住物業，適應供樓後的財務改變。同時在未來的日子，好好安排如物業裝修、家居電器的購置、婚禮的安排、新生命的降臨及個人事業發展等各種較龐大的開支。至於8年後能否再置業作收租之用，也必須根據當時香港的物業供應及樓價變化、二人當時的負擔能力及政府的政策措施再作分析。以現況作考慮，似乎是言之過早。但他們為將來退休作準備的想法是值得欣賞的，建議D.C.可聯絡專業的獨立理財顧問作詳細分析，以策劃將來的理財大計。
作者: 講獨男    時間: 2018-8-1 05:59 PM

又係炒樓炒股，最後攬住跳樓死
作者: 迦樓羅女王    時間: 2018-8-1 08:41 PM

有未來 , 沒生活 ...
作者: 自拍男    時間: 2018-8-1 08:55 PM

有未來 , 沒生活 ...
迦樓羅女王 發表於 2018-8-1 08:41 PM
依家香港日日係空中都會跌個人落黎



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